Le Viager : Une Solution Ancienne et Toujours d’Actualité
Le viager est un concept immobilier ancien et éprouvé, qui remonte à l’Antiquité romaine. Déjà à cette époque, les citoyens échangeaient des biens contre une rente viagère, garantissant un revenu jusqu’à la fin de leur vie. En France, cette pratique a été encadrée juridiquement sous Napoléon Ier, qui l’a intégrée dans le Code civil en 1804.
Autrefois perçu comme une solution confidentielle, le viager a progressivement évolué pour devenir une véritable alternative patrimoniale, répondant aux besoins d’une société où l’augmentation de l’espérance de vie et la baisse des pensions de retraite poussent de nombreux propriétaires à rechercher des solutions de complément de revenus.
Aujourd’hui, le viager permet de transformer son patrimoine immobilier en revenus garantis, tout en bénéficiant d’un cadre de vie préservé et d’une fiscalité avantageuse. Il est désormais strictement encadré par la loi, offrant des garanties solides pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.
Un Patrimoine Immobilier Sous-Exploité
En France, 82 % des retraités sont propriétaires de leur résidence principale, un chiffre bien supérieur à celui des actifs. Pourtant, cette sécurité immobilière cache une réalité paradoxale : leur patrimoine reste souvent dormant, c’est-à-dire non utilisé pour améliorer leur qualité de vie.
Avec l’augmentation de l’espérance de vie, cette situation devient un enjeu crucial. Aujourd’hui, un retraité qui cesse son activité peut espérer vivre encore environ 20 ans pour les hommes et 25 ans pour les femmes (INSEE).
Ces années supplémentaires nécessitent des ressources financières accrues pour faire face à :
✔ Des dépenses médicales croissantes.
✔ L’adaptation du logement au vieillissement (accessibilité, confort).
✔ Le maintien d’un niveau de vie décent et épanouissant.
Le viager apparaît alors comme une solution intelligente pour transformer une épargne immobilière figée en un complément de revenus concret, sans pour autant renoncer à son cadre de vie.
Le viager occupé : une solution pour vivre sereinement tout en percevant des revenus
Qu’est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé est une solution qui permet de vendre son bien immobilier tout en continuant à y vivre. Le vendeur, appelé crédirentier, conserve un droit d’usage et d’habitation à vie, ce qui lui garantit de rester dans son logement.
Cette formule permet de monétiser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier tout en conservant son cadre de vie habituel. La transaction se déroule en deux étapes financières :
• Un bouquet, capital versé lors de la signature chez le notaire.
• Une rente viagère mensuelle, perçue à vie, offrant un complément de revenus.
Des modalités financières sur-mesure
Le viager occupé offre une grande flexibilité :
• Répartition personnalisée : Vous pouvez ajuster la part entre le capital immédiat (bouquet) et la rente mensuelle, selon vos besoins.
• Revalorisation annuelle : La rente viagère est indéxée afin de maintenir votre pouvoir d’achat dans le temps.
Une vente juridiquement encadrée et sécurisée
Le viager est une transaction strictement encadrée par la loi et signée devant un notaire.
• Une hypothèque de premier rang, appelée “privilège du vendeur”, protège le crédirentier en cas de non-paiement des rentes.
• En cas d’impayé, le vendeur peut récupérer son bien
Une solution évolutive
Le viager est un contrat dit “aléatoire” :
• La rente est versée aussi longtemps que le vendeur est en vie.
• Le droit d’usage et d’habitation est également garanti à vie, sauf si le crédirentier choisit de quitter son logement.
En cas de déménagement anticipé (vers une maison de retraite, par exemple), la rente peut être augmentée ou convertie en capital additionnel pour financer ce nouveau projet.
Grâce au viager occupé, les vendeurs conservent leur logement tout en percevant une rente régulière. Libérés des contraintes financières, ils peuvent se recentrer sur l’essentiel : leur bien-être, leurs proches… et les moments partagés.
Une solution qui rapproche les générations, avec sérénité.
Le viager libre : une solution offrant une jouissance immédiate ou des revenus locatifs
Le viager peut également être vendu libre, ce qui signifie que le vendeur cède l’intégralité de la jouissance du bien à l’acquéreur dès la signature de l’acte authentique. Contrairement au viager occupé, le vendeur ne conserve aucun droit d’usage ou de gestion sur le bien et ne perçoit plus de loyers si le bien était loué avant la vente.
L’acquéreur devient alors pleinement responsable du bien, avec la possibilité de l’occuper ou de continuer à le louer en tant que nouveau bailleur.
Avantages pour l’acquéreur :
• Possession immédiate : L’acquéreur peut utiliser le bien selon ses besoins dès la signature :
• L’occuper pour en faire sa résidence principale ou secondaire.
• Le louer s’il est déjà occupé par un locataire ou pour en tirer des revenus locatifs. Dans ce cas, l’acquéreur devient le nouveau bailleur, avec les responsabilités associées (gestion locative, entretien, charges, etc.).
Avantages pour le vendeur :
• Fin de la gestion locative : Si le bien était loué, le vendeur n’a plus à gérer les locataires ni les charges liées à la location.
• Revenus immédiats et sécurisés : Le capital (bouquet) et les rentes sont exonérés d’impôt sur le revenu si le bien vendu constitue la résidence principale.
• Abattement fiscal sur la rente viagère.
• Liberté totale : Le vendeur perçoit un capital et des revenus complémentaires sans avoir à gérer ou entretenir le bien.
Le viager libre est une solution idéale pour les vendeurs qui souhaitent transformer leur patrimoine immobilier en revenus immédiats et récurrents, et pour les acquéreurs à la recherche d’un bien disponible pour l’habiter ou générer des revenus locatifs.